Betaal jij te veel voor je kamer?

De wooncrisis is in Amsterdam enorm. Helaas maken mensen daar schaamteloos misbruik van door kamers en woningen voor (veel) te hoge huur aan te bieden. Dat vinden we schandalig. Alle Amsterdammers zouden prettig en betaalbaar moeten kunnen woningen. Dus tegen een redelijke huur, in een goed huis en met een vriendelijke verhuurder. Daarom is het streng optreden tegen ongewenst verhuurdersgedrag en te dure huren een belangrijke prioriteit.

Helaas is het aanbieden van een te dure woning niet strafbaar of handhaafbaar, alleen het te duur verhuren is dat. Dat maakt dat wij niet simpelweg kunnen handhaven op het aanbieden van te dure woningen. We adverteren wel op aanbiedingssites om huurders te wijzen op hun rechten en waar ze terecht kunnen.

Wij zijn trots op onze aanpak. Amsterdam kiest er – anders dan veel andere gemeenten - bewust voor om niet alleen achteraf formeel te handhaven via het gemeentelijk loket, maar ook aan de voorkant met subsidies fors te investeren in onafhankelijke huurdersondersteuning via stichting !WOON. In onze communicatie richting (aanstaande) huurders noemen we beide loketten, zie bijvoorbeeld www.amsterdam.nl/huurrecht en benoemen we  !WOON ook als samenwerkingspartner.

Wie alleen naar de gemeentelijke cijfers kijkt, ziet slechts het halve plaatje. Zo is in 2025 door Stichting Woon over 5400 woningen contact geweest over de huurrprijs en bijkomende kosten, zoals servicekosten. Dankzij de inzet en advisering van !WOON worden jaarlijks honderden huurders geholpen om te hoge huren direct bij de verhuurder of via de Huurcommissie te verlagen, waarbij geen gemeentelijk handhavingstraject aan te pas hoeft te komen.

In 2025 bleek dat Amsterdammers terughoudend zijn om melding te doen over de huurprijs. We zien dat angst om in conflict te komen met de verhuurder, en in het ergste geval de woning te verliezen, een hardnekkige reden is voor deze terughoudendheid. De druk op de Amsterdamse woningmarkt verklaart mogelijk een verschil met andere steden. Tegelijkertijd zijn vele Amsterdammers geholpen die dat jaar melding hebben gedaan over discriminatie en intimidate.

Daarbij is in 2025 de handhaving op het gebied van goed verhuurderschap verder uitgebouwd. Zo is er, naast de reguliere handhaving op meldingen, met eigen middelen een projecthandhavingsteam opgezet dat meer proactief zoekt naar misstanden en daarop handhaaft. In begin 2026 is gestart met pro actief handhaven op basis van data. D.m.v. een combinatie van interne en externe databronnen worden adressen geselecteerd waar mogelijk overtreding plaatsvindt. Van deze werkwijze zijn in 2026 inmiddels de eerste grote resultaten bereikt.

Aan de beheerder van een studentencomplex in Zuidoost zijn in maart voor in totaal 45.000 lasten onder dwangsom opgelegd voor verschillende soorten overtredingen. Daarnaast is bij dezelfde verhuurder in juni 2026 een handhavingstraject gestart om de huurprijs van meer dan 350 woningen te verlagen. De overtredingen variëren van enkele euro’s tot enkele honderden euro’s huur teveel per woning. Het voorlopig resultaat van de intensieve aanpak wordt later in 2026 gedeeld met de Amsterdamse gemeenteraad.

Onze intensieve inzet wordt op dit moment deels uit Rijksmiddelen en deels uit eigen tijdelijke middelen bekostigd. Deze tijdelijke middelen lopen af na 2026.De financiering vanuit het Rijk voor het meldpunt dat toeziet op de handhaving op de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur wordt vanaf 2027 afgebouwd. Dat betekent dat met de toekomstige rijksmiddelen slechts beperkt meldingen kunnen worden opgepakt. Voor een structurele aanpak van dit landelijke probleem zijn dus additionele rijksmiddelen nodig. We gaan ervan uit dat ook het kabinet prioriteit geeft aan dit probleem. Daarnast blijven wij kijken wat we zelf kunnen doen.

1. Uit ons onderzoek blijkt dat 7 op de 10 kamers op Kamernet in Utrecht te duur is. Wat vindt de wethouder wonen daarvan?

   Een te hoge huurprijs is zeer onwenselijk. De Wet betaalbare huur is juist hiervoor in het leven geroepen. We roepen huurders ook op om signalen hierover bij ons te melden, via ons meldpunt. Ook kunnen huurders zich wenden tot de huurcommissie. Uitwassen willen we bovendien tegengaan door een wijkgerichte verhuurvergunning in te voeren. Toetsing op de huurprijs zal hier onderdeel van zijn.

2. Bij die kamers wordt gemiddeld €236 euro per maand teveel gevraagd. Enkele concrete voorbeelden uit ons onderzoek in Utrecht: aan de Adelaarstraat wordt voor een kamer van 13 m² in een huis met zes bewoners €900 gevraagd, terwijl volgens het puntenstelsel maximaal ongeveer €420 mag. Aan de Potgieterstraat €795 voor een kamer van 7 m² die mag €404 mag kosten. Wat vindt de wethouder daarvan?

   Elk exces is onwenselijk en we werken eraan om dit terug te dringen. Tegelijkertijd zien we dat veel huurders, gezien de krapte op de woningmarkt, al blij zijn dat zij een woning hebben. Daardoor zijn zij mogelijk terughoudend om een melding te doen, omdat zij niet het risico willen lopen hun woonsituatie op het spel te zetten. Ook zien wij dat er verschil kan zitten in de punten- en prijsberekening die met de huurprijscheck wordt verkregen en uiteindelijke uitspraken van de Huurcommissie over de maximale huurprijs. De huurprijscheck geeft een redelijke indicatie, maar er blijkt niet altijd daadwerkelijk sprake van een te hoge huurprijs te zijn. Zo zien we bijvoorbeeld dat als verschillende mensen met dezelfde informatie de huurprijscheck invullen, zij tot andere uitkomsten komen, omdat zij de afmetingen en technische specificaties van de woning anders interpreteren.

3. De huurverlagingen die in 2025 zijn bereikt, kwamen vrijwel volledig van het Huurteam Utrecht. Toch heeft de gemeente de samenwerking met dat Huurteam opgezegd. Waarom? En wat betekent dat voor huurders die in 2026 en daarna te veel betalen?

   We kunnen er niet om heen dat dit een pijnlijke maar noodzakelijke bezuiniging is geweest, genoodzaakt door de financiële situatie van gemeente Utrecht. De raad heeft hier in de Voorjaarnota 2025 toe besloten. Door deze bezuiniging vervalt de inzet van het Huurteam op bovenwettelijke taken, bijvoorbeeld ondersteuning van huurders in hun gang naar de huurcommissie.

   Hoewel dergelijke bovenwettelijke ondersteuning nu niet meer vanuit de gemeente geboden wordt, blijven we ons inzetten op onze wettelijke taken. Dat betekent dat huurders melding kunnen blijven doen van een te hoge huur bij ons meldpunt en dat wij hier bestuursrechtelijk op kunnen handhaven. We onderzoeken deze meldingen en zullen zo mogelijk handhavend optreden. Daarnaast kunnen huurders ook zelf de gang naar de huurcommissie blijven maken.

4. Utrecht stuurde waarschuwingen schrijft u. Hoeveel waarschuwingen waren dat? En tot hoeveel huurverlagingen hebben die geleid?

   Er is in twee gevallen sprake geweest van een melding over een huurprijs waar een waarschuwing voor is uitgebracht. We volgen deze waarschuwing op wanneer een melder opnieuw melding maakt dat het probleem niet is geadresseerd. We houden bij waarschuwingen dus niet zelf bij of er sprake is geweest van een aanpassing.

   We zien overigens dat enerzijds relatief veel meldingen over huurprijs uiteindelijk niet in behandeling (kunnen) worden genomen, omdat melders niet meer reageren of dat na contact blijkt dat de hoofdklacht en het bewijsmateriaal over andere elementen van goed verhuurderschap gaat. Ook gaat het om relatief nieuwe regels, waarbij jurisprudentie nog ontbreekt en niet altijd direct duidelijk is of er grond is om tot handhaving over te gaan. Zo loopt er op dit moment een discussie hoe om te gaan met all-in huurprijzen, na een uitspraak van de huurcommissie hierover.

5. Amsterdam, Rotterdam en Den Haag maakten respectievelijk 15, 18, en 12 fte uit om de huurwetten te handhaven. Utrecht 5. Waarom maakt Utrecht daar zoveel minder voor vrij?

   De inzet op de Wet Betaalbare huur wordt in Utrecht bijna volledig gefinancierd vanuit landelijke middelen, die de komende jaren zullen dalen. Deze middelen verschillen per stad. In Utrecht is ongeveer 0,5 FTE beschikbaar gesteld vanuit lokale middelen. Daarnaast beschermen we de woningvoorraad in Utrecht ook op verschillende andere manieren. Zo hebben we de afgelopen jaren ingezet op verdere opkoopbescherming en het tegengaan van leegstand.

6. Zijn er leden van het college van B&W die zelf woonruimte verhuren? Zo ja, houden zij zich daarbij aan de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel?

   Niemand uit het zittende college verhuurt woonruimte. Burgemeester Dijksma is eigenaar van een pied-a-terre in Den Haag dat voorheen werd verhuurd. Voor deze verhuur was door de gemeente Den Haag een huisvestingsvergunning verleend. Op dit moment wordt deze niet meer verhuurd, in afwachting van verkoop.

1. Uit ons onderzoek blijkt dat bijna de helft van alle kamers op Kamernet in Groningen te duur zijn. Wat vindt de wethouder wonen daarvan?

   Als wethouder Wonen vind ik het waardeloos als bijna de helft van de kamers die op Kamernet worden aangeboden te duur is. Groningen is een studentenstad en moet een stad zijn waar iedereen die hier wil studeren ook betaalbaar kan wonen. Hoge kamerprijzen maken dat steeds moeilijker. Wonen mag geen verdienmodel zijn dat vooral het vastgoed dient. Het moet in de eerste plaats gaan om de mensen die hier willen wonen, studeren en werken. Daarom moeten we zorgen voor voldoende betaalbare studentenwoningen.

2. Soms loopt dat op tot honderden euro's. Enkele concrete voorbeelden uit ons onderzoek in Groningen: aan het Gedempte Kattendiep wordt voor een kamer van 30 m² €943 kale huur gevraagd, terwijl volgens het puntenstelsel maximaal €726 mag — €217 te veel. Aan de Riouwstraat €790 voor 23 m² (max €606). Aan de Van Hamelstraat €630 voor 13 m² (max €480). De gemeente heeft in deze periode nul keer gehandhaafd. Hoe kijkt de wethouder hiernaar?

   Omdat wij op dit moment geen actieve opsporing uitvoeren, hebben wij geen zicht op het actuele aanbod op Kamernet en kunnen wij niet beoordelen of de genoemde prijzen passend zijn bij de aangeboden woonruimten. Ook kunnen wij niet specifiek ingaan op de genoemde straten, omdat wij niet over voldoende informatie beschikken om deze situaties op casusniveau inhoudelijk te beoordelen.

   Wanneer kamers te duur worden verhuurd, vinden wij dit zeer kwalijk. Verhuurders zijn verplicht om huurders bij elk nieuw huurcontract een WWS-puntenstelsel te verstrekken. Hiermee kunnen huurders zelf controleren of de huurprijs klopt. Wanneer zij vermoeden dat de huurprijs niet passend is, kunnen zij zich melden bij ons meldpunt of het Steunpunt huren https://steunpunthurengroningen.nl/ zodat huurders geholpen worden. Hierover informeren we huurders door actief aanwezig te zijn op voorlichtingsmarkten en door middel van een bilboard campagne.

   Zoals in het nieuwe coalitieakkoord is te lezen gaan we de komende periode aan de slag met een herprioriteringsplan voor de het team Woontoezicht, waarbij we alle opgaven opnieuw zullen wegen en prioriteren. We sluiten niet uit dat wij als gevolg daarvan in de toekomst meer zullen inzetten op het actief opsporen van dergelijke misstanden.

3. Sinds 1 januari 2025 geldt een beginselplicht om op te hoge huren te handhaven. Rotterdam en Den Haag handhaven al sinds begin 2025 grotendeels uit eigen beweging — Rotterdam sprak zo 120 verhuurders aan, Den Haag legde 78 lasten onder dwangsom op. Groningen deed dat tot nu toe geen enkele keer. Waarom niet?

   De gemeente Groningen handhaaft op dit moment op signalen die huurders bij ons melden, waarmee we voldoen aan de beginselplicht.  Wanneer uit de melding en de stukken blijkt dat wij handhavend op kunnen treden, zullen wij dit doen. Zoals eerder aangegeven heeft binnen de gemeente Groningen vooralsnog geen melding geleid tot een officiële aanschrijving op te hoge huur.

   De reden dat er geen officiële aanschrijving volgt kent verschillende oorzaken. Dit kan zijn omdat we (nog) geen aanvullende stukken hebben ontvangen van een melder, of bijvoorbeeld omdat de meldingen na onderling contact tussen de melder en de verhuurder zijn ingetrokken. Daarnaast hebben we nog meerdere meldingen in behandeling. 

4. Welke leden van het college van B&W verhuren zelf een woning? Houden zij zich daarbij aan de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel?

   Geen van de collegeleden bezit vastgoed dat verhuurd wordt in Groningen.

59 procent van de kamers is te duur: de gevraagde huur ligt boven het wettelijke maximum. Bij die kamers wordt gemiddeld 239 euro per maand te veel gevraagd. In Amsterdam is 97 procent te duur en wordt 421 euro teveel gevraagd. Bij alle aannames is het voordeel van de twijfel bij de verhuurder gelegd, dus dit is een voorzichtige ondergrens.

Uit een rondgang langs circa dertig gemeenten blijkt dat de meeste nauwelijks handhaven op te hoge huren, terwijl zij daartoe sinds 1 januari 2025 verplicht zijn. In de meeste studentensteden zijn geen boetes opgelegd en geen huren verlaagd.

1. Hoe beoordeelt de minister deze uitkomst — na de invoering van de Wet betaalbare huur en de wettelijke handhavingsplicht voor gemeenten?

• Studenten moeten betaalbaar kunnen huren in de stad waar ze studeren.

• Daar zijn regels voor waar iedereen zich aan moet houden.

• Veel verhuurders doen dat gelukkig, maar helaas nog te veel verhuurders niet.

• Ik spoor gemeenten aan om hier strak op toe te zien en indien nodig op te treden. Hiervoor kan een gesprek met de verhuurder voldoende zijn, maar een gemeente kan ook overgaan tot een dwangsom of boete.

• Ook kan een huurder zich tot de Huurcommissie wenden om de huur te laten verlagen. Op basis hiervan kan de huurprijs worden verlaagd. De te veel betaalde huur moet soms ook worden terugbetaald.

• Ik heb contact met de VNG, individuele gemeenten en andere organisaties zoals de Huurcommissie om te kijken wat nodig is om het huurrecht te versterken.

• Hierbij zie ik ook een rol voor de platforms waarop deze advertentie worden geplaatst. Ik roep verhuurplatforms, zoals Kamernet, daarom op om ervoor te zorgen dat de advertenties op hun platform voldoen aan de regelgeving. Ik ga hierover ook graag met Kamernet en andere platforms in gesprek.

2. Uit ons onderzoek blijkt dat veel gemeenten nauwelijks handhaven. Wat vindt de minister daarvan, en welke rol ziet het Rijk voor zichzelf om gemeenten hiertoe te bewegen?

• Het toezicht op de naleving van de Wet betaalbare huur is een gemeentelijke bevoegdheid. De gemeente kan het best inschatten wat de lokale situatie is en hoe hierop kan worden ingespeeld.

• Gemeenten zijn op grond van de wet verplicht een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag in te richten waar huurders zich kunnen melden als zij problemen ervaren.

• De invulling van toezicht en handhaving verschilt per gemeente. De omvang van de huursector en de druk op de woningmarkt verschillen ook per gemeente.

• Mijn beeld is dat met name grotere steden en studentensteden voortvarend aan de slag zijn gegaan met hun toezicht en handhaving op te hoge huurprijzen.

• Daarbij is handhaving geen doel op zich. Een huurder kan ook geholpen zijn met een gemeente die het gesprek met de verhuurder aangaat of de verhuurder een waarschuwing geeft. Bij de meeste verhuurders zal dit al tot een gedragsverandering leiden.

• Het Rijk blijft met gemeenten in gesprek om hen te ondersteunen bij deze toezichthoudende taak. Gemeenten krijgen hiervoor ook geld vanuit het Rijk (20 miljoen euro per jaar, met extra bijdrages in de eerste jaren na inwerkingtreding). Ook helpt het Rijk met kennis, communicatie en opleiding.

3. Verschillende gemeenten geven aan te vrezen dat de rijksmiddelen voor handhaving vanaf 2027 aflopen. Blijft het Rijk de handhaving financieren, en zo ja, hoe?

• Gemeenten ontvangen zoals gezegd financiering vanuit het Rijk voor de uitvoering van onder meer de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Deze middelen blijven ook na 2027 bestaan.

• Voor de middelen voor de uitvoering van de Wet betaalbare huur geldt dat in de eerste jaren na invoering van die wet incidenteel extra gelden beschikbaar zijn gemaakt om een verwachte tijdelijke piek in het aantal meldingen te kunnen opvangen. De structurele gelden voor uitvoering van de wet blijven echter bestaan.

• De middelen voor uitvoering van de Wet goed verhuurderschap zijn ook structureel beschikbaar en blijven over de jaren constant.

• Uit een evaluatie in 2025 blijkt dat de financiële middelen voor de uitvoering van beide wetten vooralsnog toereikend zijn.

4. Verhuurdersorganisaties stellen dat de combinatie van de gereguleerde huurprijzen en de belasting in box 3 ertoe leidt dat verhuurders stoppen en het aanbod van studentenkamers krimpt. Herkent het ministerie dit beeld, en wat is de reactie?

• Ik hecht eraan te benadrukken dat de huurprijzen van studentenkamers sinds jaar en dag al gereguleerd zijn geweest. Sinds de jaren ’70 heeft elke studentenkamer een maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO).

• Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 is het voor verhuurders van studentenkamers juist toegestaan een hogere huurprijs te vragen, omdat de puntprijs in het WWSO met 25% verhoogd is.

• Daarnaast is het met de Wet betaalbare huur mogelijk geworden voor gemeenten om toezicht te houden op deze (hogere) maximale huurprijzen voor onzelfstandige woningen en te handhaven wanneer een te hoge huurprijs wordt gevraagd.

• Tegelijkertijd herken ik het beeld dat particuliere verhuurders van studentenwoningen de afgelopen jaren vaker tot verkoop zijn overgegaan. Dat baart mij zorgen.

• Ik heb daarom ook al maatregelen genomen en aangekondigd om de huurmarkt aantrekkelijker te maken voor investeerders.

• Het verbeteren van het investeringsklimaat voor verhuurders van woningen, waaronder studentenwoningen, is ook onderdeel van de gesprekken die ik momenteel voer binnen het kabinet in de Taskforce Versnelling Woningbouw.

• Zie ook hier.

5. Huurdersorganisaties vinden dat de overheid fors moet investeren in de sociale volkshuisvesting — meer steun voor woningcorporaties en de sociale huursector — om het tekort aan betaalbare kamers op te lossen. Is de minister daartoe bereid?

• Ik ben het eens met de huurdersorganisaties dat er fors geïnvesteerd moet worden in de volkshuisvesting.

• Woningcorporaties spelen een ontzettend belangrijke rol in het toevoegen van nieuwe betaalbare woningen. Daarvoor hebben zij echter voldoende investeringscapaciteit nodig. Ik zie dat corporaties investeren en ook plannen hebben om dat te blijven doen. Ook het kabinet investeert fors meer. Zo is in het coalitieakkoord een vermindering van de Vennootschapsbelasting opgenomen.

• Het kabinet kijkt binnen de Taskforce Versnelling Woningbouw naar de mogelijkheden om de investeringscapaciteit van de corporaties te vergroten.

Voor dit onderzoek verzamelden we met een zelfgebouwde scraper van 26 juni tot en met 21 augustus 2026, alle kameradvertenties op Kamernet — de grootste site voor particuliere kamerverhuur. De scraper is geschreven in Python, met het framework Scrapy.

Dit resulteerde in een dataset. Daaruit selecteerden we de echte kamers: aanbod van het type “kamer”, niet groter dan 30 vierkante meter, waarvan bekend was met hoeveel huisgenoten je de woning deelt. Dat leverde 2.637 kamers op die we volledig konden doorrekenen.

De berekening

Voor elke kamer berekenden we de wettelijk toegestane huur met het woningwaarderingsstelsel (het puntenstelsel) voor onzelfstandige woonruimte. Dat stelsel kent punten toe voor onder meer oppervlakte, voorzieningen, energielabel en de WOZ-waarde, en koppelt daar een maximale huurprijs aan. Die maximumhuur vergeleken we met de gevraagde huur.

Kale huur en servicekosten

Het puntenstelsel gaat over de kale huur. Ruim driekwart van de advertenties (77 procent) noemt een prijs inclusief gas, water en licht. Bij die advertenties trokken we een vast bedrag van 90 euro af voor vaste lasten — de gemeten mediaan aan energiekosten (105 euro) minus internet (15 euro), dat niet in het puntenstelsel meetelt. De kamers die een kále prijs adverteren — waar we niets aftrekken — zijn met 59 procent even vaak te duur als de rest.

Het energielabel

Voor het energielabel hanteerde we dezelfde methode als de huurcommissie. We gingen we uit van het officiële label uit EP-Online. Ontbrak dat, dan leidden we het af uit het bouwjaar, anders uit het geadverteerde label.

Steeds het voordeel van de twijfel voor de verhuurder

Waar gegevens ontbraken, kozen we telkens de aanname die gunstig uitpakt voor de verhuurder. We gingen er bijvoorbeeld van uit dat elke kamer een luxe keuken en een luxe badkamer heeft, dat de WOZ-waarde het maximale aantal punten oplevert, en dat er een privébalkon en een fietsenberging zijn. Daardoor is de uitkomst een voorzichtige ondergrens: in werkelijkheid ligt het aandeel te dure kamers waarschijnlijk hoger.

Handmatig gecontroleerd

Om onze berekening te toetsen hebben we een aantal advertenties met de hand doorgerekend, samen met een puntenstelsel-expert van Stichting !Woon. De uitkomsten daarvan vergeleken we met die van onze geautomatiseerde analyse. Die bleken nagenoeg gelijk; waar er verschillen waren, hebben we die rechtgetrokken.

De uitkomst

Van de 2.637 kamers is 59 procent te duur — zes op de tien. Bij die te dure kamers wordt gemiddeld 239 euro per maand te veel gevraagd.

Wat het onderzoek niet zegt

We keken alleen naar het aanbod op Kamernet. Kamers van woningcorporaties vallen er dus buiten. En we rekenden alleen de kamers door waarvan alle benodigde gegevens bekend waren; over kamers met een onvolledige advertentie doen we geen uitspraak.